Từ ngày 1/1/2026, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, kéo theo việc 34 tỉnh thành trên cả nước áp dụng bảng giá đất mới. Theo ghi nhận của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá đất tại nhiều khu vực đã tăng từ 30% đến 50%, thậm chí có nơi tăng gấp đôi so với bảng giá cũ. Đây không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản – nó ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính cá nhân của hàng triệu hộ gia đình Việt Nam.
Tác động đầu tiên và rõ rệt nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh. Khi bảng giá đất mới được áp dụng, các khoản thuế, phí như thuế thu nhập cá nhân khi sang tên, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng… đều tăng theo. Một giao dịch sang tên đất mà trước đây tốn khoảng 50 triệu đồng tiền thuế phí thì nay có thể đội lên 70-80 triệu đồng. Với những hộ gia đình đang có kế hoạch mua bán, tặng cho, thừa kế đất đai trong năm 2026, đây là khoản chi phí cần được tính toán kỹ lưỡng.
Tác động thứ hai là đến khả năng tiếp cận tín dụng. Ngân hàng thường định giá tài sản đảm bảo dựa trên khung giá thị trường và bảng giá đất của Nhà nước. Khi bảng giá đất tăng, về lý thuyết, giá trị tài sản thế chấp tăng, giúp người vay có thể tiếp cận hạn mức tín dụng cao hơn. Tuy nhiên, thực tế phức tạp hơn: nếu giá đất trong bảng giá mới vượt xa khả năng chi trả thực tế của thị trường, thanh khoản bất động sản có thể suy giảm. Ngân hàng, để phòng ngừa rủi ro, có thể siết chặt điều kiện cho vay hoặc giảm tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, gây khó khăn cho người có nhu cầu vay vốn.
Tác động thứ ba – và có lẽ quan trọng nhất với người dân – là giá nhà ở có xu hướng tăng. Khi chi phí đất đai đầu vào của các dự án bất động sản tăng, chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình. Trong bối cảnh VN-Index đã tăng khoảng 5% từ đầu năm 2026 và GDP dự báo tăng trưởng 6,8-7,2%, nền kinh tế đang trên đà phục hồi – nhưng mặt bằng giá mới của bất động sản có thể đi trước tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Vậy người dân cần làm gì để chuẩn bị? Trước hết, nếu bạn đang có kế hoạch mua bán đất đai, hãy tìm hiểu kỹ bảng giá đất mới tại địa phương mình và tính toán lại toàn bộ chi phí giao dịch. Đừng chỉ nhìn vào giá thỏa thuận – hãy cộng tất cả thuế phí để có bức tranh tài chính đầy đủ. Thứ hai, với những ai đang sở hữu bất động sản, đây có thể là thời điểm tốt để xem xét sử dụng tài sản làm đòn bẩy tài chính. Các dịch vụ cho vay có tài sản đảm bảo với hạn mức lên đến 70% giá trị định giá, đi kèm quy trình sang tên công chứng treo và hợp đồng công chứng rõ ràng, là lựa chọn đáng cân nhắc để tiếp cận nguồn vốn mà không phải bán tài sản.
Lời khuyên: Đừng hoảng sợ trước những con số tăng giá. Bảng giá đất mới về bản chất là sự điều chỉnh để giá đất Nhà nước tiệm cận hơn với giá thị trường – một bước tiến tất yếu trong quản lý đất đai. Điều quan trọng là bạn cần cập nhật thông tin, tính toán lại kế hoạch tài chính và hành động một cách có chiến lược thay vì cảm tính.