Bảng giá đất mới – Cú hích cho tài sản đảm bảo doanh nghiệp
Từ ngày 01/01/2026, 34 tỉnh thành trên cả nước chính thức áp dụng bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng từ 20-40% so với bảng giá cũ. Đối với doanh nghiệp đang sở hữu bất động sản – từ trụ sở làm việc, nhà xưởng sản xuất, đến đất dự án – đây là một cú hích đáng kể về mặt tài chính: giá trị tài sản đảm bảo (TSĐB) của doanh nghiệp tăng lên tương ứng, kéo theo cơ hội mở rộng hạn mức tín dụng từ các tổ chức tài chính.
Hiện nay, tỷ lệ tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tới ~65% tổng dư nợ cho vay doanh nghiệp theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước. Với mức cho vay tối đa lên đến 70% giá trị TSĐB, việc giá đất tăng 20-40% đồng nghĩa với doanh nghiệp có thể tiếp cận thêm hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng vốn vay mà không cần bổ sung tài sản mới. Đây là cơ hội hiếm có để doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính hoặc mở rộng đầu tư.
“Định giá lại” – Bước đi chiến lược đầu tiên
Điều kiện tiên quyết để tận dụng cơ hội từ bảng giá đất mới là doanh nghiệp phải thực hiện định giá lại tài sản. Nhiều chủ doanh nghiệp không nhận ra rằng hạn mức tín dụng của họ vẫn đang được tính trên bảng giá đất cũ, đồng nghĩa với việc họ đang “bỏ phí” phần giá trị tài sản tăng thêm.
Quy trình định giá lại tài sản thường bao gồm ba bước: (1) Thu thập bảng giá đất mới áp dụng tại địa phương; (2) Làm việc với đơn vị thẩm định giá độc lập hoặc tổ chức tín dụng để xác định giá trị thị trường hiện tại; (3) Nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh hạn mức tín dụng dựa trên giá trị TSĐB mới. Với những doanh nghiệp có bất động sản tại các tỉnh thành có mức tăng giá đất cao (trên 30%), phần vốn vay bổ sung có thể rất đáng kể.
Cơ hội và rủi ro: Đừng để đòn bẩy phản tác dụng
Cơ hội tiếp cận thêm vốn là thực, nhưng đi kèm với đó là rủi ro nếu doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Hãy nhớ rằng bất động sản là tài sản có tính thanh khoản thấp. Khi thị trường bất động sản điều chỉnh, giá trị TSĐB có thể sụt giảm nhanh chóng, và doanh nghiệp sẽ đối mặt với áp lực bổ sung tài sản hoặc trả nợ trước hạn.
Nguyên tắc vàng khi sử dụng đòn bẩy từ bất động sản là vay trong khả năng trả nợ từ dòng tiền kinh doanh, không vay dựa trên kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng. Một chỉ số an toàn là tổng dư nợ vay không nên vượt quá 3-4 lần lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBITDA) hàng năm. Nếu doanh nghiệp của bạn đang ở ngưỡng này hoặc thấp hơn, việc tận dụng thêm hạn mức tín dụng từ giá đất tăng là hợp lý. Nếu đã vượt ngưỡng, hãy ưu tiên củng cố dòng tiền trước khi nghĩ đến vay thêm.
Chiến lược sử dụng vốn vay bổ sung hiệu quả
Khoản vốn bổ sung từ việc định giá lại TSĐB nên được ưu tiên cho các mục đích tạo ra dòng tiền mới: mở rộng dây chuyền sản xuất, đầu tư công nghệ giúp tiết kiệm chi phí, hoặc mở rộng kênh phân phối. Tuyệt đối tránh sử dụng vốn vay dài hạn được đảm bảo bằng bất động sản để tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động ngắn hạn – đó là “sai lầm kép” về kỳ hạn và mục đích sử dụng vốn.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động, việc lựa chọn đối tác tài chính có khả năng định giá tài sản chính xác càng trở nên quan trọng. DFS Group với công nghệ xác thực tài sản từ Cơ sở Dữ liệu Quốc gia (C06) cung cấp cho doanh nghiệp bức tranh định giá minh bạch và khách quan, giúp chủ doanh nghiệp đưa ra quyết định vay vốn dựa trên dữ liệu thực tế – không phỏng đoán, không định giá “cảm tính”.