Nhà ở

Nhà ở Trung Quốc: giá đang xuống, và chuyện bảy mươi năm không quá đáng lo

Nhà ở là câu chuyện lớn nhất trong đời sống kinh tế của người Trung Quốc mấy chục năm nay. Giá nhà từng tăng liên tục ở các thành phố lớn, rồi đảo chiều trong vài năm gần đây. Hiểu vài điểm cơ bản về cách sở hữu và cách định giá sẽ giúp đọc tin về thị trường này bớt nhầm.

Sở hữu nhà ở đây nghĩa là gì

Đất ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân hoặc tập thể, người dân có quyền sử dụng đất, thường là bảy mươi năm với đất ở. Cái người mua nhà sở hữu vĩnh viễn là căn hộ nằm trên mảnh đất đó. Điều khoản đáng chú ý nằm ở Điều 359 Bộ luật Dân sự, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021: khi quyền sử dụng đất ở hết hạn thì tự động được gia hạn, còn phí gia hạn hay miễn giảm thì thực hiện theo quy định của pháp luật và văn bản hành chính.

Cách quy định này khiến nỗi lo "hết bảy mươi năm là mất nhà" không còn là lo lớn như trước. Câu hỏi còn lại là phí gia hạn, và tới nay vẫn là nội dung được quy định dần.

Một điểm thực tế với người mua: hợp đồng mua nhà ở Trung Quốc thường kèm khoảng thời gian sử dụng đất còn lại, và thời gian đó tính từ khi dự án được giao đất, không phải từ ngày bạn nhận nhà. Một dự án triển khai chậm sẽ có tuổi đất ngắn hơn con số bảy mươi năm ghi trên quảng cáo.

Giá nhà những năm gần đây

Từ năm 2021, thị trường nhà ở đi xuống kéo dài. Số liệu định kỳ của Cục Thống kê Quốc gia theo dõi giá nhà ở 70 thành phố lớn cho thấy đà giảm lan ra cả thành phố nhỏ. Tháng 9/2024, theo phân tích của chuyên viên thống kê Cục Thống kê Quốc gia được báo Trung Quốc Kinh tế võng đưa ngày 18/10/2024, giá nhà ở mới tại nhóm thành phố cấp một giảm 0,5 phần trăm so với tháng trước, trong đó Quảng Châu giảm 0,9 phần trăm, Thâm Quyến giảm 1,0 phần trăm, Bắc Kinh giảm 0,7 phần trăm, còn Thượng Hải tăng 0,6 phần trăm.

Sang năm 2025, đà giảm chưa dừng. VTV dẫn tính toán của Reuters trên dữ liệu Cục Thống kê Quốc gia cho biết giá nhà ở mới trong tháng 5/2025 giảm 0,2 phần trăm so với tháng liền trước. Các bản tin tiếp theo về cuối năm 2025 cũng ghi nhận phần lớn thành phố trong nhóm 70 thành phố tiếp tục giảm giá, cả nhà mới và nhà cũ.

Với người dân, mặt tích cực và mặt tiêu cực của việc này cùng tồn tại. Người mua để ở thấy dễ thở hơn. Nhưng tài sản lớn nhất của nhiều gia đình lại là căn hộ họ đang ở, nên giá giảm làm họ cảm thấy mất mát; và một số dự án chậm tiến độ khiến người đã trả tiền phải chờ nhận nhà.

Nhà ở bảo đảm và chuyện trường học

Song song với thị trường thương mại, nhà nước đẩy mạnh xây dựng nhà ở bảo đảm. Tân Hoa Xã đưa tin ngày 23/3/2025 rằng trong năm 2024, cả nước xây dựng và thu gom 1,72 triệu căn thuộc ba loại: nhà ở bán theo giá bảo đảm, nhà cho thuê bảo đảm và nhà ở công. Nguồn cung gồm cả xây mới và mua lại nhà thương mại tồn kho để chuyển thành nhà bảo đảm.

Ở nhiều thành phố, giá nhà gắn với trường học, vì chỗ học được xét theo địa chỉ. Trong trả lời kiến nghị của đại biểu Quốc hội, Bộ Giáo dục thừa nhận hiện tượng nhà bán giá cao theo trường (thường gọi là nhà học khu) phản ánh một phần việc phân bổ nguồn lực giáo dục chưa đều, và cho biết biện pháp đang dùng là cân bằng chất lượng trường, đồng thời chia một khu vực cho nhiều trường rồi phân chỗ học bằng bốc thăm. Cách làm này được điều chỉnh theo từng năm và khác nhau giữa các thành phố, nên nhà mua vì trường luôn là một canh bạc.

Vài điều nên biết

• Quyền sử dụng đất ở hết hạn thì tự động được gia hạn theo Điều 359 Bộ luật Dân sự; phần phí gia hạn thực hiện theo quy định.
• Thời hạn đất tính từ ngày dự án được giao đất, không phải từ ngày bạn nhận nhà.
• Giá ở phần lớn nhóm 70 thành phố lớn đã giảm liên tục trong vài năm, mức giảm khác nhau theo thành phố.
• Nhà ở bảo đảm là kênh riêng, năm 2024 có 1,72 triệu căn được xây dựng hoặc thu gom.
• Mua nhà vì chỗ học không đảm bảo, vì quy định chia chỗ học được điều chỉnh theo từng năm và từng thành phố.

Nhà ở ở Trung Quốc vừa là nơi ở vừa là tài sản lớn nhất của phần lớn gia đình, nên các con số về giá luôn được đọc như tin thời sự. Để hiểu, cần tách ba chuyện: quyền sử dụng đất, giá thị trường, và chỗ học của con.

Ở nơi bạn ở, chuyện mua nhà gắn với trường học có giống như vậy không?