Bất động sản và câu chuyện nhà ở Trung Quốc

Bất động sản và câu chuyện nhà ở Trung Quốc

Ở quận Cửu Long Pha, thành phố Trùng Khánh, một dãy nhà cao tầng nằm sát nhau tới mức từ ban công nhà này có thể chạm tay sang ban công nhà kia. Ban công nào cũng bị bọc lồng sắt, phơi đầy quần áo, gắn điều hoà. Đây là khu nhà ở của những gia đình bình thường, mua cách đây mười lăm tới hai mươi năm, khi giá nhà ở Trùng Khánh còn thấp và người ta tin rằng giá sẽ không bao giờ giảm.

Niềm tin đó đã sai, và cái sai ấy đang là câu chuyện kinh tế lớn nhất của Trung Quốc trong nửa thập kỷ qua. Không phải vì người dân mất nhà, mà vì một tài sản mà hơn một phần ba hộ gia đình nắm giữ như kênh đầu tư chính đã ngừng tăng giá, trong khi phần lớn thu nhập và tín dụng của nền kinh tế từng được dựng trên giả định ngược lại.

Năm 2025: các con số chính thức

Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố ngày 19 tháng 1 năm 2026 tình hình thị trường bất động sản cả năm 2025. Đây là bộ số liệu quan trọng nhất của ngành, và nó cho thấy sự co lại vẫn tiếp diễn ở mọi chỉ tiêu:

Hai dòng đáng đọc kỹ. Thứ nhất, giá trị bán ra giảm 12,6% trong khi diện tích bán chỉ giảm 8,7% — nghĩa là giá bán bình quân trên mỗi mét vuông giảm thêm khoảng 4%, tức người bán phải hạ giá để bán được. Thứ hai, đầu tư xây mới giảm 17,2%, sâu hơn nhiều so với mức giảm của doanh số. Doanh nghiệp đang ngừng khởi công vì không tin bán được, và đó là lý do ngành xây dựng mất việc nhanh hơn ngành môi giới.

Giá nhà: 38 tháng giảm liên tục và một tia sáng nhỏ

Bộ số liệu được theo dõi sát nhất là chỉ số giá nhà mới tại 70 thành phố lớn. Trong phần lớn năm 2026, chỉ số này giảm khoảng 3% so với cùng kỳ, đánh dấu tháng giảm thứ 37 và 38 liên tiếp tính theo năm.

Nhưng từ giữa năm 2026, mức giảm bắt đầu thu hẹp, và tới tháng 8 năm 2026 thì có dấu hiệu đổi chiều ở nhóm thành phố lớn nhất. Cục Thống kê Quốc gia công bố ngày 15 tháng 9 năm 2026: giá nhà mới tại thành phố hạng một tăng 0,1% so với tháng trước — lần đầu chuyển từ đứng giá sang tăng sau nhiều tháng. Trong nhóm này, Thượng Hải tăng 0,4%, Thâm Quyến tăng 0,2%, Quảng Châu tăng 0,1%, riêng Bắc Kinh giảm 0,2%. Thành phố hạng hai giảm 0,1%, hạng ba giảm 0,2%, nhưng cả hai nhóm đều thu hẹp mức giảm so với các tháng trước.

Cần đọc con số này cho thật đúng. Tăng 0,1% một tháng ở bốn thành phố lớn nhất không phải là phục hồi. Đó là dấu hiệu đầu tiên cho thấy giá ở những nơi có nhu cầu thật — nơi người ta vẫn cần chỗ ở và vẫn có việc làm — đã chạm mức mà người mua chấp nhận. Còn ở nhóm thành phố nhỏ hơn, nơi nhà ở được mua chủ yếu để đầu tư, giá nhà đã qua sử dụng đã giảm gần 25% so với mức năm 2020 và vẫn chưa dừng.

Một khác biệt quan trọng cần nhớ: ở Trung Quốc, giá nhà mới và giá nhà đã qua sử dụng diễn biến khác nhau. Nhà mới do chủ đầu tư lớn bán, được kiểm soát giá ở một mức độ nào đó và thường bán cho người mua lần đầu. Nhà cũ do cá nhân bán, không ai kiểm soát, và đó là nơi phản ánh đúng nhất tâm lý thị trường. Nhà cũ giảm nhanh hơn nhà mới trong suốt giai đoạn này, và đó là chỉ số thật cần theo dõi.

Ba cái tên đã sập, một cái tên đang chật vật

Cuộc khủng hoảng này có tên và có người.

Evergrande vỡ nợ năm 2021 và bắt đầu quá trình thanh lý tài sản năm 2024. Người sáng lập Hứa Gia Ấn — từng là người giàu nhất châu Á — đã bị toà án Trung Quốc tuyên án tù chung thân. Đây là tập đoàn từng có hàng trăm dự án và hàng trăm nghìn căn hộ đã bán nhưng chưa giao.

Country Garden, đối thủ lớn nhất của Evergrande và từng được coi là doanh nghiệp lành mạnh nhất ngành, vỡ nợ năm 2023 và từ đó không mua thêm đất. Việc một công ty ngừng mua đất là chỉ dấu tốt nhất cho thấy họ không tin giá còn tăng.

China Vanke là cái tên mới nhất đi vào vòng xoáy. Doanh nghiệp này đang đàm phán gia hạn thời hạn thanh toán một số lô trái phiếu và đã thay phần lớn đội ngũ lãnh đạo cấp cao bằng người đến từ các doanh nghiệp nhà nước. Đây là cách xử lý đã thành mẫu hình ở Trung Quốc: thay ban lãnh đạo, đưa người của nhà nước vào, giữ cho công ty không sụp đổ hoàn toàn vì hệ quả dây chuyền.

Phía sau ba cái tên này là hàng triệu căn hộ xây dở dang nằm bỏ hoang trên khắp Trung Quốc. Vấn đề không phải là thiếu nhà, mà là thiếu tiền để hoàn thành số nhà đã bán cho người dân. "Bảo đảm bàn giao nhà" vì thế trở thành một chính sách riêng, không phải chỉ là khẩu hiệu kinh tế.

Vì sao thị trường này khác Việt Nam ở điểm cốt lõi

Có một con số giải thích gần như toàn bộ mức độ nghiêm trọng: hơn một phần ba dân số Trung Quốc từng mua một căn nhà thứ hai như một khoản đầu tư. Ở Việt Nam, nhà ở cũng là kênh tích trữ tài sản, nhưng tỷ lệ hộ mua căn thứ hai để đầu tư chưa bao giờ ở mức như vậy.

Hệ quả là: ở Trung Quốc, số lượng nhà ở nhiều hơn số hộ gia đình. Khi giá bắt đầu giảm, người ta không mua để bình quân giá như trong thị trường chứng khoán; họ ngừng mua và tìm cách bán ra — điều tạo ra một vòng xoáy không tự dừng. Các nhà phân tích đưa ra hai ước lượng định lượng cho vấn đề này: Trung Quốc cần khoảng 18 tháng để giải phóng hết lượng nhà tồn kho hiện tại, và để thị trường cân bằng trở lại thì giá nhà phải giảm thêm khoảng 40% so với mức năm 2025 — một quá trình có thể mất tới một thập kỷ.

Chính phủ đang làm gì — và không làm gì

Việc quan trọng nhất là nhà nước không cứu thị trường bằng cách bơm tiền vào giá nhà. Thay vào đó, họ làm ba việc.

Một, chuyển hướng tín dụng. Nguồn hỗ trợ của nhà nước và tín dụng ngân hàng đang dịch chuyển từ bất động sản sang các ngành công nghiệp chiến lược: rô bốt, chất bán dẫn, năng lượng. Đây là một quyết định phân bổ vốn ở tầm quốc gia, và nó giải thích vì sao trong khi bất động sản lao dốc, các ngành công nghiệp công nghệ vẫn tăng trưởng ở mức hai chữ số.

Hai, xử lý phần đổ vỡ. Thay vì để từng doanh nghiệp tự sập, nhà nước điều phối việc thay ban lãnh đạo, cho gia hạn nợ, và tách các dự án tốt ra khỏi công ty mẹ. Cách làm này giữ được việc làm và tiến độ công trình, nhưng cũng làm cho quá trình xử lý kéo dài và khó biết khi nào kết thúc.

Ba, tái phát triển đô thị. Từ năm 2026, trọng tâm chuyển từ mở đất mới sang cải tạo khu cũ: nâng cấp nhà cũ, cải tạo hạ tầng phố phường, thay vì xây thêm vùng đô thị mới. Với các doanh nghiệp ngành xây dựng, đây là công việc mới thay thế phần nào doanh thu đã mất.

Bài học và hệ quả với Việt Nam

Câu chuyện này quan trọng với Việt Nam ở ba tầng.

Về bài học quản lý rủi ro. Điều đưa Trung Quốc tới đây không phải là giá nhà cao, mà là đòn bẩy. Chủ đầu tư vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, người mua vay và trả góp dài hạn, chính quyền địa phương bán đất lấy thu ngân sách, và tất cả những bên đó cùng tin rằng giá sẽ không giảm. Khi một mắt xích đứt, cả bốn cùng chịu. Đây là cấu trúc Việt Nam có thể quan sát được ở một phần thị trường, và là lý do các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị, về việc huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp, và về minh bạch dự án đáng được siết thay vì nới.

Về cơ hội. Khi sức mua trong nước yếu, hàng hoá Trung Quốc buộc phải tìm thị trường ngoài. Điều này nghĩa là áp lực cạnh tranh lên hàng sản xuất Việt Nam trên thị trường thứ ba sẽ tăng, và hàng tiêu dùng Trung Quốc giá rẻ sẽ tiếp tục vào Việt Nam nhiều hơn. Đây là điều doanh nghiệp trong nước cần dự trù, không phải điều có thể phàn nàn mà tránh.

Về dòng đầu tư. Một phần vốn Trung Quốc trước đây chảy vào bất động sản nay tìm đường ra nước ngoài: nhà máy ở Việt Nam, Thái Lan, Indonesia, Mexico. Với các địa phương Việt Nam đang muốn thu hút FDI, đây là làn sóng có thật, nhưng kèm hai câu hỏi cần hỏi trước khi ký: nhà máy dùng bao nhiêu lao động và linh kiện nội địa, và nhà máy đó đặt ở đâu trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Cuối cùng, một lời khuyên cho ai đang cân nhắc mua nhà để ở: đừng lấy câu chuyện Trung Quốc ra để doạ mình, nhưng hãy lấy nó để đặt đúng câu hỏi. Ở Trung Quốc, người mua thua không phải vì giá giảm, mà vì họ mua một căn hộ đang xây của một chủ đầu tư dùng đòn bẩy quá lớn. Khi chọn mua, hãy hỏi chủ đầu tư lấy vốn ở đâu và dự án có tiến độ thật hay không. Hai câu đó quan trọng hơn mọi dự báo giá.

Nguồn: Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc — “Tình hình cơ bản thị trường bất động sản toàn quốc năm 2025” — https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202601/t20260119_1962324.html · Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc — “Biến động giá bán nhà ở thương mại tại 70 thành phố lớn tháng 8-2026” — https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202609/t20260915_1965304.html · Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc — giải thích số liệu giá nhà tháng 8-2026 của chuyên gia Văn phòng Thống kê thành thị — https://www.stats.gov.cn/sj/sjjd/202609/t20260915_1965303.html · Tân Hoa xã (tiếng Anh) — “Các thành phố lớn của Trung Quốc ghi nhận mức giảm giá nhà thu hẹp trong tháng 8” — https://english.news.cn/20260915/aa507bcbe657443fb9ee0c3a90d295a0/c.html · VietnamPlus — “Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc kéo dài chưa có dấu hiệu kết thúc” (dẫn nhận định của giới phân tích về tồn kho và mức giảm giá cần thiết; vụ Evergrande, Country Garden, China Vanke) — https://www.vietnamplus.vn/khung-hoang-bat-dong-san-trung-quoc-chua-co-dau-hieu-ket-thuc-post1132125.vnp · Tuổi Trẻ — “Bất động sản Trung Quốc và những vấn đề xung quanh ‘ông lớn’ China Vanke” — https://tuoitre.vn/bat-dong-san-trung-quoc-va-nhung-van-de-xung-quanh-ong-lon-china-vanke-20251212150449992.htm

Nguồn: (Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, “Tình hình cơ bản thị trường bất động sản toàn quốc năm 2025”, 19-1-2026 — đầu tư 82.788 tỷ NDT giảm 17,2%, diện tích bán 881,01 triệu m2 giảm 8,7%, giá trị 83.937 tỷ NDT giảm 12,6%) · (Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, “Biến động giá nhà ở thương mại tại 70 thành phố lớn tháng 8-2026”, 15-9-2026) · (Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giải thích số liệu tháng 8-2026: thành phố hạng một tăng 0,1% so với tháng trước, Thượng Hải +0,4%, Thâm Quyến +0,2%, Quảng Châu +0,1%, Bắc Kinh −0,2%) · (Tân Hoa xã, “Các thành phố lớn của Trung Quốc ghi nhận mức giảm giá nhà thu hẹp trong tháng 8”, 15-9-2026) · (VietnamPlus, “Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc chưa có dấu hiệu kết thúc”, 24-8-2026 — thị trường bước sang năm thứ 6, tồn kho cần khoảng 18 tháng, giá nhà cũ ở thành phố nhỏ nội địa giảm gần 25% so với 2020, Hứa Gia Ấn bị tuyên án tù chung thân) · (Tuổi Trẻ, “Bất động sản Trung Quốc và những vấn đề xung quanh ‘ông lớn’ China Vanke”, 12-12-2025)